Faites réaliser le DPE collectif de votre immeuble par un professionnel certifié

Le DPE collectif, un diagnostic à l'échelle de l'immeuble

Le DPE collectif, ou diagnostic de performance énergétique collectif, évalue un bâtiment d'habitation entier, parties communes comprises, là où le DPE individuel ne porte que sur un logement. Ce DPE à l'immeuble examine ce qui appartient à la collectivité : enveloppe du bâtiment, chaufferie, eau chaude sanitaire, ventilation et circuits de distribution.

Il informe les copropriétaires sur la performance énergétique et l'impact environnemental de leur immeuble (service-public.fr, fiche F37504) et leur donne un état de référence partagé. Le diagnostic mesure trois choses :

• la consommation d'énergie primaire, en kWh par mètre carré et par an ;
• les émissions de gaz à effet de serre, en kg de CO2 équivalent par mètre carré et par an ;
• le classement en classe A à G, restitué par une étiquette énergie et une étiquette climat.

Votre immeuble est-il concerné, et depuis quand ?

Deux critères suffisent à trancher : la date de dépôt du permis de construire, qui doit être antérieure au 1er janvier 2013, et le nombre de lots, qui détermine la date d'entrée en vigueur.

C'est la première question que se pose un syndic. Le DPE collectif obligatoire découle de l'article 158 de la loi Climat et Résilience (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021), codifié à l'article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation.

Le calendrier d'obligation selon le nombre de lots

Le calendrier DPE collectif a échelonné l'entrée en vigueur des grandes copropriétés vers les plus petites, en trois marches dont la dernière est tombée au 1er janvier 2026.

Attention au décompte : le seuil s'apprécie en lots, pas en logements. Caves et parkings constituant des lots distincts entrent dans le total.

Le permis de construire, le filtre que l'on oublie

L'information figure au dossier détenu par le syndic ; à défaut, le service urbanisme de la commune la retrouve.

Monopropriété et outre-mer, deux situations à part

Un bâtiment d'habitation collective détenu par un propriétaire unique relève de la première échéance du tableau, quelle que soit sa taille : le bailleur y décide seul, sans assemblée générale à convoquer. Les départements et régions d'outre-mer bénéficient pour leur part du report indiqué en dernière colonne.

Ce que contient le rapport et comment il est calculé

Un DPE collectif restitue deux étiquettes allant de A à G, l'une pour la consommation d'énergie primaire, l'autre pour les émissions de gaz à effet de serre, accompagnées d'un descriptif du bâtiment et de recommandations de travaux.

Une fois l'immeuble identifié comme concerné, reste à savoir ce que la copropriété recevra contre son budget.

Les deux étiquettes et les informations du rapport

Le rapport de diagnostic tient en une trentaine de pages. Sa valeur tient moins aux deux lettres affichées qu'au détail des postes qui les expliquent :

• le descriptif de l'enveloppe : murs, toiture, planchers bas, menuiseries ;
• le descriptif des équipements collectifs : génération de chaleur, distribution, émetteurs, eau chaude sanitaire, ventilation ;
• les consommations estimées et les émissions correspondantes ;
• des recommandations de travaux hiérarchisées, qui restent indicatives et ne constituent pas un programme chiffré.

La méthode 3CL-DPE 2021 et le nouveau calcul de 2026

Le calcul repose sur la méthode 3CL-DPE 2021, définie par l'arrêté du 31 mars 2021. Ce calcul conventionnel modélise le bâtiment à partir de ses caractéristiques physiques et d'un scénario d'occupation standard : les factures ne servent que de contrôle de cohérence.

Un changement s'applique depuis le 1er janvier 2026. L'arrêté du 13 août 2025, publié au Journal officiel du 26 août 2025, abaisse le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité de 2,3 à 1,9, le facteur restant fixé à 1 pour les autres énergies. Les immeubles chauffés à l'électricité gagnent donc mécaniquement en classement : le ministère de la Transition écologique a estimé qu'environ 850 000 logements quitteraient le statut de passoire thermique, classes F et G, sur la base du parc recensé au 1er janvier 2023.

Faire voter le DPE collectif en assemblée générale

La réalisation d'un DPE collectif se vote à la majorité simple de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et le syndic doit soumettre au vote le choix d'un prestataire après mise en concurrence, pas le seul principe du diagnostic.

Connaître le contenu du rapport ne suffit pas à le commander : en copropriété, rien ne part sans une résolution correctement rédigée.

La résolution à inscrire à l'ordre du jour

L'ANIL, dans sa note à jour au 4 novembre 2025, est explicite : les syndics ne doivent pas se contenter de soumettre au vote le principe de la réalisation.

1. Le syndic, avec le conseil syndical, sollicite deux ou trois devis portant sur un périmètre identique.
2. Ces devis sont annexés à la convocation, dans le respect du délai légal de notification.
3. La résolution désigne nommément le prestataire retenu et fixe le montant plafond.
4. Le procès-verbal mentionne le prestataire, le montant et les modalités d'appel de fonds.

Quelle majorité s'applique

Le DPE collectif relève de l'administration de l'immeuble, non des travaux d'amélioration. Il se vote à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, et non à la majorité de l'article 25 ni à la double majorité de l'article 26. L'article 24-4 encadre l'inscription de la question à l'ordre du jour.

Ce que la copropriété risque en ne votant rien

Aucune amende spécifique n'est prévue. Le risque est ailleurs : la copropriété s'expose à une non-éligibilité à certaines aides à la rénovation, et le syndic peut voir sa responsabilité engagée au titre de son devoir de conseil.

À qui confier le diagnostic : certification, mention, assurance

Seul un diagnostiqueur certifié avec mention, titulaire d'une certification avec mention en cours de validité pour les bâtiments d'habitation collective, peut établir un DPE collectif opposable.

Une fois la résolution votée, la qualité du document dépend entièrement du professionnel retenu.

La certification sans mention couvre les maisons individuelles et les lots d'habitation simples. Un devis attractif émanant d'un professionnel qui ne la détient pas expose la copropriété à devoir tout recommencer. Sur un patrimoine complexe, plusieurs bâtiments ou chaufferie ancienne, un bureau d'études thermiques apporte une lecture que le diagnostic réglementaire seul ne donne pas. Quatre vérifications avant de signer :

• le numéro de certification et sa date de validité, contrôlables dans l'annuaire officiel des diagnostiqueurs accessible depuis service-public.fr ;
• le nom de l'organisme certificateur, accrédité par le COFRAC, auprès duquel l'attestation se recoupe ;
• l'attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle en cours ;
• l'absence de lien d'intérêt avec une entreprise susceptible de réaliser les travaux recommandés.

Combien coûte un DPE collectif et comment lire un devis

Le prix d'un DPE collectif se situe le plus souvent entre 1 000 et 5 000 euros selon l'ADEME, l'écart s'expliquant d'abord par le nombre de lots et de bâtiments à visiter.

Le choix du professionnel se joue rarement sur la seule compétence : en assemblée générale, c'est le montant du devis qui emporte la décision.

Les ordres de grandeur observés sur le marché

Les repères publiés par des acteurs du marché en 2026 situent une copropriété de 5 à 20 lots sur un seul bâtiment entre 1 000 et 1 800 euros hors taxes, et une copropriété de 21 à 50 lots entre 1 500 et 2 500 euros hors taxes, avec 1 000 à 1 500 euros par bâtiment supplémentaire.

Ramené au lot, cet ordre de grandeur passe mieux en assemblée générale que la somme globale : le coût par lot reste le chiffre à présenter en séance.

Lire un devis de DPE collectif sans se tromper

Deux devis écartés de moitié décrivent presque toujours deux prestations différentes. Six points permettent de comparer les périmètres avant les montants :

• le périmètre bâti exact : nombre de bâtiments, cages d'escalier, annexes chauffées ;
• le nombre de logements visités et la méthode d'échantillonnage des logements ;
• l'inclusion ou non de DPE individuels par logement, poste qui pèse lourd ;
• la mention de la certification requise, reprise dans le devis lui-même ;
• le délai de remise du rapport, engagé et non indicatif ;
• le format de restitution, notamment la présentation au conseil syndical.

Un devis nettement inférieur aux autres signale en général un périmètre réduit, rarement une meilleure affaire.

Comment se déroule concrètement l'intervention ?

Entre la commande et la remise du rapport, comptez de trois à six semaines, la visite ne représentant qu'une journée ou deux. L'essentiel du travail repose d'abord sur le syndic.

1. Préparation

   Réunir les plans, le descriptif des équipements de chauffage et d'eau chaude, les factures d'énergie des parties communes, les rapports d'entretien de chaufferie.

2. Visite sur site

   Relevés sur l'enveloppe, les combles, les locaux techniques et un échantillon de logements, dont l'accès est organisé par voie d'affichage.

3. Calcul et rédaction

   Exploitation des relevés selon la méthode réglementaire, puis production du rapport.

4. Restitution

   Remise au syndic, qui tient le document à disposition des copropriétaires.

DPE collectif, audit énergétique, DTG et PPPT : ne pas confondre

Le DPE collectif décrit l'état énergétique de l'immeuble, l'audit énergétique de copropriété chiffre des scénarios de rénovation énergétique, le diagnostic technique global (DTG) évalue l'état technique général et le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) prépare le plan pluriannuel de travaux et l'emploi du fonds de travaux. Autant de documents à ne pas confondre.